SCPI en usufruit temporaire : une solution pour la trésorerie ?

Parmi les solutions pour faire travailler la trésorerie d’une entreprise, les SCPI en usufruit temporaire occupent une place à part. Elles permettent à une société de percevoir des revenus immobiliers pendant une durée fixée, sans acheter les parts en pleine propriété, avec un traitement fiscal qui peut être intéressant pour une société à l’IS.

C’est un montage que je propose régulièrement aux dirigeants que j’accompagne à Lyon, mais jamais sans en expliquer la contrepartie : à la fin de la période, la société ne récupère aucun capital. Tout l’intérêt repose sur les revenus perçus entre-temps.

Voici comment fonctionne l’usufruit temporaire de SCPI, comment il est traité fiscalement, et à quelles conditions il peut trouver sa place dans la stratégie de votre société.

Le principe du démembrement de parts de SCPI

Une SCPI (société civile de placement immobilier) détient un parc de biens immobiliers et redistribue à ses associés une partie des loyers perçus. Comme tout bien, une part de SCPI peut être démembrée, c’est-à-dire séparée en deux droits :

• L’usufruit : le droit de percevoir les revenus distribués par la SCPI ;
• La nue-propriété : le droit de récupérer la pleine propriété des parts à la fin du démembrement.

Dans un démembrement temporaire, les deux droits sont achetés en même temps par deux investisseurs différents, pour une durée fixée à l’avance, souvent entre trois et dix ans. En pratique, la société de gestion de la SCPI met en relation un nu-propriétaire, souvent un particulier qui prépare sa retraite, et un usufruitier, souvent une société qui place sa trésorerie. Le même principe est détaillé dans mon article sur le démembrement de propriété.

Combien coûte l’usufruit temporaire de SCPI ?

Le prix de l’usufruit est une fraction du prix de la part en pleine propriété. Cette fraction, appelée clé de répartition, est fixée par chaque société de gestion selon la durée et le rendement attendu de la SCPI. Elle augmente avec la durée : plus l’usufruit est long, plus il permet de percevoir de revenus, et plus il coûte cher.

À titre indicatif, les clés pratiquées ces dernières années tournent souvent autour de 20 % du prix de la part pour un usufruit de cinq ans, et de 30 à 35 % pour dix ans. Elles varient d’une SCPI à l’autre et évoluent dans le temps : elles doivent être vérifiées au cas par cas.

Ces clés économiques sont différentes du barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, qui retient 23 % de la valeur par période de dix ans pour un usufruit temporaire. Ce barème sert notamment aux droits d’enregistrement et à la transmission, pas au prix pratiqué entre investisseurs.

La fiscalité de l’usufruit de SCPI pour une société à l’IS

Les revenus sont imposés à l’IS

Pendant toute la durée du démembrement, la société usufruitière perçoit sa quote-part des revenus de la SCPI. Ces revenus entrent dans son résultat et sont soumis à l’impôt sur les sociétés, au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles en 2026, puis à 25 % au-delà.

Le prix de l’usufruit peut être amorti

C’est ici que se trouve l’intérêt fiscal. Un usufruit temporaire perd de la valeur chaque année, jusqu’à disparaître à l’échéance. La société peut donc, en principe, l’amortir sur sa durée : le prix d’acquisition devient une charge déductible, répartie année après année. La jurisprudence admet cet amortissement.

Cette charge vient compenser, en tout ou partie, les revenus imposables. Le résultat fiscal généré par l’opération est donc souvent faible pendant la durée du démembrement. Attention toutefois : ce n’est pas une exonération. Le prix payé est réellement perdu à l’échéance, et l’amortissement ne fait que constater cette perte progressivement.

Exemple : 100 000 € en usufruit temporaire sur 10 ans

Prenons un cas d’illustration : une société d’expertise-comptable lyonnaise à l’IS consacre 100 000 € de trésorerie excédentaire à l’achat de l’usufruit de parts de SCPI sur dix ans.

• Si l’usufruit est amorti linéairement, la société constate une charge d’environ 10 000 € par an pendant dix ans.
• Elle perçoit chaque année les revenus distribués par la SCPI sur les parts concernées, dont le montant n’est pas garanti.
• Si les revenus d’une année sont proches de 10 000 €, le résultat fiscal de l’opération est proche de zéro pour cette année-là.
• À l’échéance, l’usufruit s’éteint : la société ne récupère rien, et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts.

L’opération n’est intéressante que si le total des revenus perçus sur dix ans dépasse nettement les 100 000 € investis. C’est ce calcul, fait avec prudence, qui doit guider la décision, bien plus que l’effet fiscal.

Les risques de l’usufruit temporaire de SCPI

• Des revenus non garantis : les distributions d’une SCPI dépendent des loyers encaissés. Vacance locative, baisse des loyers ou difficultés d’un locataire peuvent les réduire.
• Aucun capital à l’échéance : le prix payé pour l’usufruit n’est pas récupéré. Une baisse durable des revenus peut rendre l’opération perdante.
• Une liquidité très faible : revendre un usufruit en cours de route est difficile, voire impossible. Les sommes doivent être disponibles pour toute la durée.
• Un risque fiscal : le prix, la durée et la documentation du montage doivent être cohérents. Une opération menée surtout pour réduire l’impôt peut être contestée par l’administration.

Mes conseils avant d’investir

• Choisir la durée selon vos besoins : elle doit correspondre à une trésorerie dont la société n’aura pas besoin avant l’échéance.
• Sélectionner des SCPI solides : taille du patrimoine, diversification géographique et sectorielle, taux d’occupation, historique de distribution.
• Diversifier : répartir l’usufruit entre plusieurs SCPI limite l’impact d’une mauvaise année sur l’une d’elles.
• Associer l’expert-comptable dès le départ, pour le plan d’amortissement et la cohérence avec le reste de la stratégie de l’entreprise.

L’usufruit temporaire se combine souvent avec d’autres solutions, comme le contrat de capitalisation. Je détaille cette approche globale dans mon article sur comment placer la trésorerie de son entreprise.

Questions fréquentes

Un particulier peut-il acheter l’usufruit de parts de SCPI ?

C’est possible, mais rarement pertinent pour un particulier fortement imposé : les revenus perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sans possibilité d’amortir le prix de l’usufruit. L’usufruit temporaire est surtout adapté aux sociétés à l’IS.

Quelle durée choisir ?

La durée doit correspondre à l’horizon pendant lequel la trésorerie n’est pas nécessaire. Une durée courte limite l’exposition au risque immobilier, une durée longue coûte plus cher mais permet de percevoir des revenus plus longtemps. Je recommande souvent de répartir sur plusieurs échéances.

Que se passe-t-il si la SCPI réduit ses distributions ?

L’usufruitier subit directement la baisse, puisque sa rentabilité repose uniquement sur les revenus. C’est la raison pour laquelle la sélection des SCPI et la diversification sont essentielles.

À retenir

• L’usufruit temporaire donne à la société le droit de percevoir les revenus de parts de SCPI pendant une durée fixée.
• Son prix, une fraction de la pleine propriété, peut en principe être amorti, ce qui compense l’imposition des revenus.
• À l’échéance, la société ne récupère aucun capital : la rentabilité repose uniquement sur les revenus perçus, qui ne sont pas garantis.
• La durée doit correspondre à une trésorerie réellement disponible, car l’usufruit est très peu liquide.

Bien utilisé, l’usufruit temporaire de SCPI permet à une société de générer des revenus immobiliers avec une fiscalité maîtrisée. Mais c’est un placement sans capital à l’échéance, qui ne pardonne ni une durée mal choisie ni une sélection de SCPI hasardeuse. Pour une première estimation, vous pouvez simuler votre projet.

Votre société dispose de trésorerie excédentaire et vous vous interrogez sur l’usufruit de SCPI ? Réservons un premier échange de 15 minutes pour voir si cette solution correspond à votre situation.

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Avertissement : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un professionnel avant de prendre toute décision. Les investissements comportent des risques et les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.